El cálculo de las plusvalías municipales es el que se realiza cuando transmites una vivienda. Por ello, es posible que también lo conozcas como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o IIVTNU. Grava este tipo de terrenos y los ayuntamientos recaudan millones cada año. ¿Conoces el proceso?

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Qué se tiene en cuenta para el cálculo de las plusvalías

Si quieres conocer el cálculo de la plusvalía municipal debes tener en cuenta, en primer lugar, cuál es el valor catastral del suelo. Este valor se mira en la oficina virtual del catastro o en el recibo del IBI. También, será necesario tener en cuenta el número de años desde que adquieres el inmueble, así como la ordenanza fiscal.

Con respecto al número de años que te hemos mencionado, debes tener en cuenta que se tomará de referencia para generar un coeficiente. Este coeficiente se aplicará, más tarde, sobre el valor del suelo. Los coeficientes dependen de los ayuntamientos, pero tienen límites importantes. Si han pasado entre uno y cinco años, el coeficiente no podrá exceder del 3,7.  Por su parte, de cinco a diez años, no podrá exceder de 10; hasta quince años, de 3,2; y, por último, hasta veinte años, no podrá sobrepasar el coeficiente de 3.

A su vez, se tendrá en cuenta la ordenanza fiscal del impuesto del municipio de la vivienda. En ella, tendrás que buscar tanto el tipo impositivo como el coeficiente de incremento. Estos dependerán de los años que el inmueble haya sido de tu propiedad.

Cómo realizan la liquidación los ayuntamientos

El primer cálculo a realizar será el número de incrementos por año que diga la ordenanza, multiplicado por el número de años que hayas tenido la propiedad. El resultado se multiplicará sobre el valor del suelo, que es lo que se considera como base imponible. Lo que resulte de ello, se multiplicará por el tipo impositivo que especifique la ordenanza. El resultado será tu cuota tributaria.

El valor de la compra y de la venta del bien inmueble

Este valor tan solo se tiene en cuenta para calcular el valor catastral del suelo, pero no para calcular el impuesto municipal en sí. No obstante, hay algunos ayuntamientos que utilizan tan solo el valor catastral del suelo sin considerar el de la construcción y, sobre él, aplican el porcentaje de la ordenanza concreta del municipio, que tiene como límite el 3,7 %.

Multiplican el resultado por el número de años que el inmueble ha sido de tu propiedad y redondean; ha de tenerse como límite los veinte años, como ya has podido ver anteriormente. A continuación, aplican la cuota de la ordenanza y las reducciones o bonificaciones correspondientes, como ocurre, por ejemplo, en el caso de los bienes de interés cultural.

Esta fórmula es la que se considera inconstitucional, ya que no determinan, por un lado, quién es el sujeto pasivo y, por otro, quién está pagando indebidamente este impuesto. Por ello, en el cálculo debes tener siempre en cuenta si transmites la vivienda gratuita o lucrativamente. Si es gratuitamente, el sujeto pasivo es el heredero; si es lucrativamente (por ejemplo, es el caso que se da cuando vendes la vivienda), el sujeto pasivo es el vendedor.

Para el cálculo de las plusvalías de los municipios necesitas tener en cuenta que la fórmula sea la correcta. Además, deberás recopilar información fundamental, como el valor catastral del recibo del IBI, sin llegar a confundirlo con el de la construcción. Por último, también necesitarás la tasa de revalorización, o bien el coeficiente de la ordenanza.